Почему цены на новостройки растут, когда продажи рухнули на 45%

Всем привет, я решила начать свой блог с очень актуальной темы сферы недвижимости. Данные, которые вышли 18 августа, меня лично ошарашили. Мы привыкли, что рынок недвижимости в России всегда был драйвером, локомотивом, куда люди несут деньги даже в кризис. Но цифры за июль 2026 года — это нокаут.

По итогам июля в среднем по стране реализовано лишь 55% квартир в домах, сдача которых запланирована до конца текущего года. Давайте на минуту остановимся и переварим: 45% строящегося жилья не находит своего покупателя. Это рекордно низкий уровень распроданности за всю историю наблюдений. Год назад для домов со сдачей в 2025-м этот показатель был 58%, а в 2024-м достигал 66%. Падение колоссальное.

Где ситуация с продажами новостроек хуже всего

Если вы думаете, что проблемы коснулись только каких-то отдалённых регионов, вы ошибаетесь. Лидером антирейтинга стал Краснодар — там в новостройках высокой степени готовности продано всего 34% квартир. Представьте: две трети жилья в строящихся домах стоят пустыми. Следом идёт Челябинск с 37%, Омск — 43%, Воронеж — 46%.

А где всё более-менее благополучно? В Москве — 70%, в Ростове-на-Дону — 63%, в Нижнем Новгороде, Новосибирске и Перми — по 62%. Но даже эти цифры далеки от тех 80–85%, которые были нормой ещё пару лет назад.

Почему застройщики продолжают строить, если квартиры не продаются

Вот тут начинается самое интересное. Казалось бы, спрос упал — зачем продолжать заливать фундаменты? Но объёмы строительства только растут. В середине лета площадь строящегося жилья превысила 120,2 млн квадратных метров, а к осени прогнозируют исторический максимум — более 121 млн.

Руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин объясняет это просто: строительный рынок инертен. Те проекты, которые сейчас возводятся, были запущены два, а то и три года назад. Застройщики не могут просто взять и остановить стройку на полпути — это банкротство, сорванные сроки перед дольщиками и потеря репутации. Поэтому площади закономерно накапливаются, а девелоперы надеются, что спрос как-нибудь вернётся.

Как ужесточение семейной ипотеки убило спрос на первичку

Теперь о главной причине этого коллапса. Руководитель департамента аналитики «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева прямо связывает падение продаж с трансформацией макроэкономической ситуации и, в частности, с ужесточением требований к выдаче семейной ипотеки.

Что произошло? С февраля 2026 года условия семейной ипотеки ужесточили: теперь оформить такой кредит разрешается только один раз на всю семью. А с 1 июля планировались ещё более масштабные изменения — дифференциация ставок по регионам и количеству детей.

Итог закономерен: выдача льготной ипотеки в России за июль сократилась в два раза по сравнению с июнем. Доля льготных программ в общем объёме ипотечного рынка упала до 31% — это минимальное значение за три года. Эксперты связывают резкий спад с завершением ажиотажного спроса, который наблюдался перед ужесточением условий. Люди просто не успели или не смогли взять кредиты на старых условиях.

Снизятся ли цены на новостройки и стоит ли ждать скидок

И вот главный вопрос, который мне задают все мои клиенты: «Мария, когда цены рухнут? Я подожду и куплю дешевле?»

Спойлер, чуда не будет. Цены в номинальном выражении продолжают расти. По данным ДОМ.РФ, за январь–июль стоимость новостроек выросла на 4,3%. Да, с учётом инфляции это минус 0,4% в реальном выражении, но номинально квартиры не дешевеют.

В Москве и Московской области рост цен опережает инфляцию: +5,9% и +6,6% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — вообще +8,5% и +8,4%. Исключение — Краснодарский край (-1,7%) и Тюменская область (-0,5%), где перепроданность новостроек ниже нормативных значений.

Эксперт по недвижимости Ирина Радченко уже призвала россиян не ждать скидок на квартиры. Девелоперы скорее запустят новые маркетинговые механизмы — рассрочки, трейд-ин, субсидирование ставок — но массового обвала цен не будет. Застройщики будут держать цены, потому что снижение цен на новостройки — это смерть для всего рынка. Если они уронят цены, рухнет и вторичка, а вместе с ней — вся банковская система с залогами.

Мой прогноз для рынка недвижимости до конца 2026 года

Что нас ждёт дальше? Аналитики ожидают, что ситуация на первичном рынке будет зависеть от решений регулятора по ключевой ставке и возможных корректировок в адресных ипотечных программах. Уже в следующем году объёмы строительства пойдут на спад, потому что инструменты стимулирования спроса на данный момент практически исчерпаны.

Но я бы не советовала инвесторам и покупателям замирать в ожидании. Если у вас есть деньги и вы нашли объект по адекватной цене в хорошей локации — берите. Ждать обвала цен в Москве и Питере бессмысленно. А вот в регионах-антилидерах вроде Краснодара можно попробовать поторговаться — застройщики там действительно начинают идти на уступки.

Рынок проходит через болезненную трансформацию. Мы привыкли к эпохе дешёвых денег и льготной ипотеки для всех. Теперь наступает время, когда покупательская способность населения и реальная экономика снова выходят на первый план. И это, пожалуй, единственная хорошая новость для тех, кто давно ждал здорового рынка без перегрева.