Что изменилось в налогах для застройщиков в 2026 году

Поправки в Налоговый кодекс устранили один из спорных моментов в налогообложении долевого строительства. Федеральный закон № 425-ФЗ уточнил статус средств, которые банк перечисляет застройщику после раскрытия счетов эскроу.

Новое правило особенно важно для проектов, где ввод жилого дома и завершение всех связанных с ДДУ объектов происходят в разные даты. Изменённая норма распространяется на правоотношения с 1 января 2025 года.

Почему раскрытие эскроу больше не означает автоматический доход

Статья 251 НК РФ относит определённые средства застройщиков к целевому финансированию, которое не включается в налоговую базу по прибыли.

После корректировки нормы сюда прямо попали и деньги, перечисленные организации-застройщику со счетов эскроу при наличии не сданных в эксплуатацию иных объектов, создание которых предусмотрено в связи с исполнением ДДУ.

Практический смысл изменения в том, что налоговый момент теперь не привязан механически к банковской операции.

Банк может раскрыть эскроу, но если предусмотренная договорами часть строительных обязательств продолжается, полученные средства при соблюдении требований НК РФ сохраняют целевой характер.

ФНС указывает, что такие деньги остаются целевыми до завершения последнего предусмотренного проектом объекта.

Как теперь определяется налог на прибыль

В августе 2026 года ФНС выпустила отдельное разъяснение по доходам и расходам организаций-застройщиков.

Средства целевого финансирования не включаются в доходы для расчёта налога на прибыль. Затраты, которые оплачены за счёт этих денег, в свою очередь, не включаются в обычные налоговые расходы.

Финансовый результат застройщика определяется через разницу между суммой, полученной по договорам долевого строительства, и затратами, связанными с выполнением соответствующих обязательств.

Поэтому изменение НК РФ нельзя трактовать как освобождение девелопера от налога на прибыль.

Оно решает другую задачу: не позволяет преждевременно превращать целевое финансирование в налогооблагаемый доход только потому, что банк раскрыл счета эскроу.

При этом для применения такого порядка застройщику необходимо вести раздельный учёт. Если его нет, средства могут быть признаны облагаемыми с момента получения. Использование целевых денег не по назначению также приводит к возникновению внереализационного дохода.

Что происходит с оставшимися объектами

Отдельное разъяснение ФНС касается ситуации, когда строительство завершено, но у девелопера остаются помещения или другие объекты, которые не предназначены для передачи дольщикам.

Само появление таких объектов на балансе застройщика не означает возникновения облагаемого дохода как от безвозмездно полученного имущества.

При этом расходы на их создание, произведённые за счёт целевого финансирования, не уменьшают налоговый финансовый результат. Когда застройщик впоследствии продаёт такие объекты, доходы от реализации и соответствующие расходы учитываются уже в общеустановленном порядке.

Это разграничение важно для проектов с коммерческими помещениями и другими активами, часть которых после завершения строительства остаётся у самого девелопера.

Какие льготы по НДС сохраняются

Общая ставка НДС с начала 2026 года составляет 22%, однако для отдельных операций застройщиков продолжает действовать освобождение по статье 149 НК РФ.

От НДС освобождаются предусмотренные законом услуги застройщика по договорам долевого участия при строительстве жилых домов, а также жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирных домах.

Для помещений временного проживания без права постоянной регистрации действует исключение: услуги застройщика по таким объектам под освобождение не подпадают.

Поэтому повышение основной ставки до 22% не отменяет само освобождение, но требует правильно разделять облагаемые и освобождённые операции.

Это правило не является новой льготой 2026 года. Основная новая налоговая настройка для девелоперов связана именно с эскроу и признанием целевого финансирования.

Что проверить девелоперу в 2026 году

После изменения НК РФ одной ссылки на наличие эскроу недостаточно.

Компании стоит проверить, насколько договоры, проектная документация и налоговый учёт позволяют подтвердить связь оставшихся объектов с обязательствами по долевому строительству. Не менее важен раздельный учёт целевых доходов и расходов.

Если внутри одного проекта есть обычные коммерческие операции, целевое финансирование и операции, освобождённые от НДС, смешивать их в одном налоговом контуре без детализации становится особенно рискованно.

А при пересмотре экономики строительного проекта имеет смысл учитывать не только налоги, но и расходы на управление строительными рисками. Подобрать страхование строительно-монтажных работ можно на FINLEO Страхование.

Корректировка НК РФ не освободила застройщиков от налога на прибыль, но сделала порядок его расчёта при использовании эскроу более логичным. Получение денег после раскрытия счета больше не должно само по себе приводить к преждевременному налогообложению, если средства сохраняют целевой характер и компания выполняет требования к учёту.